적정 월세 가격 계산방법

 

최근 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 늘어나고 있습니다. 대출 금리 부담과 매물 부족이 맞물리면서, 임차인과 임대인 모두 월세 조건 협상이 중요한 시점이 됐습니다.

이번 글에서는 적정 월세 가격 계산법과 계약 시 꼭 확인해야 할 기준을 정리하겠습니다.

 

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법정 전월세 전환율 이해하기

적정 월세 가격을 계산할 때 가장 먼저 확인할 기준은 법정 전월세 전환율입니다. 이는 과도한 월세 책정을 막기 위해 정부가 설정한 상한선으로, 2025년 기준은 다음과 같습니다.

• 기준금리 2.5% + 가산이율 3.5% = 연 6.0%

📌 예시
전세보증금 3억 원을 월세로 전환할 경우:
(3억 × 6.0%) ÷ 12 = 월세 최대 150만 원

이 금액을 초과하면 법적 분쟁 가능성이 있으니 반드시 참고해야 합니다.

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지역별 전월세 전환율 참고

법정 전환율은 ‘상한선’일 뿐, 실제 계약 시에는 지역별 전환율을 적용하는 것이 더 현실적입니다.
2025년 4월 기준 통계청 자료에 따르면 다음과 같습니다.

• 전국 평균: 6.4%
• 서울: 5.5%
• 경기: 6.6%
• 인천: 7.0%
• 지방 평균: 7.1%

전환율이 높을수록 월세 시세가 비싸지는 구조이므로, 계약 전 반드시 해당 지역 수치를 확인하는 것이 중요합니다.

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전세 → 월세 전환 계산법

전세를 월세로 전환할 때는 아래 공식을 활용합니다.

(기존 전세보증금 - 변경 보증금) × 전환율 ÷ 12개월

📌 예시

• 기존 전세: 3억 원
• 변경 보증금: 1억 원
• 전환율: 6.0%

계산: (3억 - 1억) × 6.0% = 1,200만 원
월세: 1,200만 ÷ 12 = 100만 원
즉, 이 조건에서 월세 100만 원이 적정 수준입니다.

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월세 → 전세 전환 계산법

월세를 전세로 바꾸고 싶다면 아래 공식을 사용합니다.

(월세 × 12개월) ÷ 전환율 + 기존 보증금

📌 예시

• 월세: 120만 원
• 보증금: 5,000만 원
• 전환율: 경기 6.6%

계산: (120만 × 12) ÷ 0.066 = 약 2억1,900만 원
전세 환산가: 2억1,900만 + 5,000만 = 약 2억6,900만 원

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계산 시 고려해야 할 3가지 변수

1. 지역별 수급 상황
   • 수요가 많은 지역은 전환율이 낮아도 월세가 높게 형성됩니다.
2. 임대인의 협상 태도
   • 계약 기간이나 기존 세입자와의 관계에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
3. 기존 세입자 여부
   • 공실 위험을 줄이기 위해 기존 세입자에게는 시세보다 낮게 제시하는 경우도 있습니다.

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계약 전 체크리스트

계약 전 아래 사항을 확인하면 적정 월세 가격을 판단하는 데 도움이 됩니다.

• 법정 전환율(6.0%) 초과 여부
• 지역별 전환율과의 비교
• 보증금 대비 월세의 비율
• 전세 환산가와 비교했을 때 합리성

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마무리

월세는 단순히 ‘감당할 수 있는 금액’만 고려해서는 안 됩니다. 법정 전환율, 지역 시세, 전세 환산가를 함께 따져야만 합리적인 계약이 가능합니다.

적정 월세 가격 계산법을 숙지하면, 임차인과 임대인 모두 불필요한 분쟁 없이 안정적인 거래를 할 수 있습니다.

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