집을 팔 계획이 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 양도소득세 비과세 조건입니다.
특히 1세대 1주택자나 일시적으로 2주택을 가진 경우, 비과세 요건을 정확히 모르면 수천만 원의 세금이 발생할 수도 있어요.
이번 글에서는 기본 요건부터 혼인·임대주택 특례, 조정대상지역 기준까지 꼼꼼히 정리해드릴게요.
1세대 1주택, 기본 비과세 요건은?
양도소득세 비과세 조건의 대표적인 유형은 1세대 1주택입니다. 실거주 목적으로 주택을 보유하고 있다면, 일정 요건을 만족할 경우 주택을 팔 때 세금이 면제됩니다.
- 가구 요건
주택을 보유한 사람이 배우자, 미성년 자녀와 생계를 함께하는 경우 ‘1세대’로 인정됩니다.
이 세대가 국내에 1채의 주택만을 소유하고 있어야 해요. - 보유 및 거주 기간
- 보유 기간: 2년 이상
- 거주 요건: 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 실제 거주 필수
- 비과세 금액 한도
양도차익 12억 원까지는 비과세이며, 초과분은 과세 대상입니다.
단, 실제 전입일과 등기일 기준을 혼동하면 혜택이 사라질 수 있으니 정확한 날짜 체크가 필요해요.
일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 조건은?
기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 구입해 일시적으로 2채를 보유하게 되는 경우도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
기본 요건 정리
- 기존 주택 보유 2년 이상
- 새 주택은 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 취득
- 새 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택 양도
- 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주 요건 추가
지역별 비과세 판단 요약
| 조정지역 | 조정지역 | 1년 이내 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 비조정 | 조정지역 | 3년 이내 | 2년 보유 |
| 조정지역 | 비조정 | 3년 이내 | 2년 보유 + 2년 거주 |
| 비조정 | 비조정 | 3년 이내 | 2년 보유 |
요건을 벗어나면 전체 양도차익에 대해 세금이 부과될 수 있어 각 주택의 위치와 보유 요건을 꼭 확인하세요.
혼인·임대 특례도 기억하세요
- 혼인으로 인한 2주택 특례
결혼으로 인해 주택이 2채가 된 경우에도, 혼인일로부터 10년 내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 가능합니다.
단, 이 규정은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용돼요. - 상생 임대주택 특례
임대 목적 주택도 요건을 만족하면 비과세 받을 수 있습니다.- 임대료 상승률 연 5% 이내
- 직전 계약 1년 6개월 이상
- 현 계약 2년 이상 지속
- 계약 체결 기간: 2021.12.20 ~ 2026.12.31
임대 목적이라 하더라도 임차인 보호를 위한 계약을 맺고 일정 기간 이상 유지하면 비과세 혜택이 주어질 수 있어요.
등기·전입 기준도 꼭 확인하세요
양도소득세 비과세 조건을 충족하기 위해선 서류상의 날짜가 매우 중요합니다.
- 보유 기간: 등기 접수일 기준
- 거주 기간: 주민등록 전입일 기준
- 이사 지연이나 등기 미처리로 불이익 받지 않도록 미리 체크하세요.
또한, 실제 거주 여부는 세대 구성원 전체가 전입했는지 여부와 함께, 전입신고 시점도 국세청의 판단 기준으로 적용됩니다.
전문가 상담도 적극 활용하세요
양도소득세는 개인별 상황에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 동일한 조건이라도 주택의 위치, 실거주 여부, 이전 임대 내역 등에 따라 과세 여부가 바뀔 수 있어요.
헷갈릴 땐 국세청 홈택스나 세무사 상담을 통해 상황에 맞는 정확한 진단을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
마무리 요약
- 양도소득세 비과세 조건은 1세대 1주택, 일시적 2주택, 특례 요건 등으로 나뉨
- 조정지역 여부, 보유·거주 기간 등 세부 기준에 주의
- 등기일·전입일 기준으로 판단되며, 실제 이사 여부도 반영
- 조건 충족 시 최대 12억 원까지 양도차익 비과세 가능
- 애매한 경우 국세청이나 전문가 상담 적극 활용하세요
